Wohnraummietrecht
Wohnraummietrecht
Das Wohnraummietrecht
Der Mieter einer Wohnung genießt nach dem deutschen Recht eine Vielzahl von Rechten. Die gemietete Wohnung wird als Lebensmittelpunkt sozial besonders geschützt. Das Mietrecht ist komplex und unterliegt immer wieder auch Änderungen. Oft werden Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vor Gericht entschieden. Viele Streitpunkte lassen sich vorab im Mietvertrag klären, wie zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Kündigung oder die Hausordnung. Da Unklarheiten in der Regel zulasten des Vermieters gehen, sollten sich Vermieter bei der Vertragsgestaltung die Zeit nehmen, um den Vertrag individuell passend und vermieterfreundlich zu gestalten.
10 Tipps für Vermieter:
- Achten Sie darauf, dass alle Mieter korrekt im Mietvertrag genannt sind und den Mietvertrag auch unterschreiben!
- Der Mietgegenstand sollte unbedingt möglichst detailliert im Vertrag bezeichnet sein (evtl. farbig markierte Skizze als Anlage beifügen)!
- Prüfen Sie genau die angegebenen Quadratmeterzahlen, um Mietminderungsansprüchen keine Chance zu geben!
- Die Miethöhe sollte eindeutig geregelt sein. Vereinbaren Sie monatliche Vorauszahlungen im Hinblick auf die Betriebskosten und lassen Sie sich nicht auf Inklusivmieten ein, da Sie sonst bei steigenden Nebenkosten das Nachsehen haben können.
- Nehmen Sie alle ihre Betriebskosten mit in den Vertrag auf, da Sie ansonsten keinen Anspruch auf Erstattung haben!
- Übertragen Sie die Schönheitsreparaturen auf den Mieter, aber achten Sie darauf, dass Sie ihren Mieter nicht pauschal zur Renovierung verpflichten, da ansonsten Sie sämtliche Kosten tragen.
- Schließen Sie Ihre Haftung für anfängliche Mängel der Mietsache vertraglich aus!
- Widersprechen Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Beendigung bereits im Mietvertrag!
- Achten Sie darauf, dass der Mieter eine eigene Haftpflichtversicherung hat und lassen Sie sich dies nachweisen!
- Setzen Sie eine Hausordnung auf und nehmen Sie diese in den Vertrag auf!
Kündigung wegen Eigenbedarf, Eigenbedarfskündigung
Neben der Kündigung wegen Zahlungsverzug ist die Kündigung wegen Eigenbedarf aus Vermietersicht der wichtigste Grund, einen Mietvertrag zu beenden. Da Wohnraum heute nicht mehr nur in Ballungsräumen knapp ist, nehmen Fälle von streitigen Eigenbedarfskündigungen zu. Hier können Fehler für den Vermieter schnell teuer werden. Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, muss eine Räumungsklage erhoben werden. Im Folgenden erfahren Sie mehr dazu, wann Ihre Wohnungskündigung erfolgreich sein kann.
Personen, für die Eigenbedarf angemeldet werden kann:
- für sich selbst
- für Familienmitglieder
- für Lebenspartner
- für Pflegepersonal, auch wenn es bislang nicht im Haushalt gelebt hat
- für den getrennt lebenden (nicht: den geschiedenen) Ehegatten
- für Geschwister und Eltern des Vermieters
- für Großeltern und Schwiegerkinder
- für Enkelkinder
- für Nichten und Neffen
- für Pflegekinder
- bei weiter entfernten Verwandten bei engem familiären Kontakt oder moralischer Verpflichtung
Achtung:
Demgegenüber kann die GmbH oder die Kommanditgesellschaft als Vermieterin keinen Eigenbedarf anmelden.
Dagegen kann die Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich Eigenbedarf geltend machen (BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
Eine Eigenbedarfskündigung zu ausschließlich gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken ist ausgeschlossen.
Tipps für Vermieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf:
- Kündigen Sie immer schriftlich!
- Falls mehrere Vermieter existieren: Kontrollieren Sie, ob auch alle die Kündigung unterschrieben haben!
- Falls mehrere Mieter existieren: Adressieren Sie die Kündigung an alle Mieter!
- Dokumentieren Sie gerichtsfest den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung!
- Klären Sie im Kündigungsschreiben Ihren Mieter schriftlich über sein Widerspruchsrecht, die zweimonatige Frist innerhalb der widersprochen werden muss und die Form (schriftlich!) des Widerspruchs auf!
- Dokumentieren Sie den vorhandenen Eigenbedarf durch geeignete Unterlagen!
- Schildern Sie Ihrem Mieter im Kündigungsschreiben Ihren Eigenbedarf detailliert! Schildern Sie konkret für wen Sie den Eigenbedarf anmelden und warum der Eigenbedarf gerade jetzt entstanden ist.
- Prüfen Sie, ob Ihnen eine vergleichbare Alternativwohnung zur Verfügung steht! Dann müssen Sie diese Ihrem Mieter anbieten. Das gleiche gilt, falls ein Wohnungstausch zumutbar sein sollte.
- Beachten Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen!
- Achtung bei Umwandlung in Eigentumswohnungen! Hier gelten Sonderregelungen (§ 577a BGB)
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
In der Regel gilt § 573c BGB. Das heißt die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig und verlängert sich nach fünf bzw. acht Jahren um jeweils drei Monate. Bei Umwandlung in eine Eigentumswohnung beträgt die Kündigungsfrist demgegenüber mindestens drei Jahre.
Handelt es sich um eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. In diesem Fall verlängert sich aber die Kündigungsfrist um drei Monate.
Was ist bei der Eigenbedarfskündigung nicht erlaubt?
Die Grenze ist das Missbrauchsverbot. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorlag, der Vermieter eine gleich geeignete Wohnung zur freien Verfügung hat oder ein weit überhöhter Wohnbedarf vom Vermieter geltend gemacht wird.
Wie Sie sich als Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf wehren können
Wenden Sie einen besonderen Härtegrund, wie zum Beispiel Krankheit, Behinderung oder ihr hohes Alter ein!
Prüfen Sie, ob der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt oder nur vorgetäuscht wird! In letzterem Fall können Sie Ihre Umzugskosten und sonstigen Mehrkosten als Schadenersatz gegenüber Ihrem Vermieter anmelden.
Anwältin Eva Kilgus - Wohnraummietrecht
Die Anwaltskanzlei für Mietrecht in Baden-Baden, Bühl, Rastatt, Karlsruhe und ganz Mittelbaden
Was kann ich für Sie tun ?
Ich berate Mieter und Vermieter zu allen Fragen des Wohnraummietrechts, insbesondere zu Kündigungsfragen oder zur Betriebskostenabrechnung. Ich unterstütze Sie auch bei der Geltendmachung oder Abwehr von Gewährleistungsansprüchen, falls die Mietsache Mängel hat.
Ich berate Sie bei allen Fragen zur Eigenbedarfskündigung und kenne die möglichen Stolpersteine. Ebenfalls kann ich für Sie auf Wunsch eine Räumungsklage einreichen.
Als spezialisierte Anwältin für Mietrecht verfüge ich über jahrelange Erfahrung in der Beratung im Wohnraummietrecht sowie auch im Gewerberaummietrecht und streite für Sie persönlich als Vermieter oder Mieter sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich mit Sachverstand, dem notwendigen Engagement und Einfühlungsvermögen.
Ich kläre für Sie zudem das Kostenrisiko eines Rechtsstreits und übernehme auf Wunsch die Korrespondenz mit Ihrer Rechtsschutzversicherung.
Als Rechtsanwältin für Wohnraummietrecht bin ich regional für Sie in Sinzheim, Baden-Baden, Bühl, Rastatt und Karlsruhe sowie in ganz Mittelbaden tätig.
Anwaltskanzlei Eva Kilgus
Ihre Kanzlei für Mietrecht in Baden-Baden, Rastatt, Karlsruhe und ganz Mittelbaden
Was kann ich für Sie tun ?
Ich berate Gewerbetreibender und Privatperson zu allen Fragen des Gewerberaum- oder Wohnraummietrechts sowie zu pachtrechtlichen Fragen. Mit meinem Know-How kläre ich Sie bei den Vertragsverhandlungen über Ihre Risiken auf, berate Sie zu Kündigungsfragen oder bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung. Ich unterstütze Sie auch bei der Geltendmachung oder Abwehr von Gewährleistungsansprüchen, falls die Mietsache Mängel hat.
Das Mietrecht, insbesondere das Gewerberaummietrecht gehört zu meinen Kernkompetenzen. Als Rechtsanwältin verfüge ich über jahrelange Erfahrung in der Beratung im Mietrecht bzw. Gewerberaummietrecht und streite für Sie persönlich als Vermieter oder Mieter sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich mit Sachverstand, dem notwendigen Engagement und Einfühlungsvermögen. Ich kläre für Sie zudem das Kostenrisiko eines Rechtsstreits und übernehme auf Wunsch die Korrespondenz mit Ihrer Rechtsschutzversicherung.
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