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Gewerberaummietrecht, Gewerbemietrecht

Gewerberaummietrecht, Gewerbemietrecht

Gewerberaummietrecht, Gewerbemietrecht

Im Gewerberaummietrecht/Gewerbemietrecht ist zunächst danach zu unterscheiden, wie das Mietobjekt künftig genutzt werden soll, da für die Vermietung oder Verpachtung von Gewerberäumen (z. B. Ladenlokale, Büros, Praxisräume, Gewerbehallen, Lagerhallen, Produktionshallen, Gaststätten, Fast-Food-Restaurants) andere rechtlichen Vorgaben gelten, als für die Vermietung von Wohnraum.

Das Gewerbemietrecht ist anwendbar, wenn die Mietsache nach dem vertraglichen Verwendungszweck betrieblich genutzt werden soll. Auf die tatsächliche Nutzung kommt es nicht an.

Was müssen Sie bei einem Gewerbemietvertrag beachten?

  • Form

Werden Gewerberaummietverträge für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, muss die Schriftform beachtet werden. Andernfalls ist der Mietvertrag zwar nicht unwirksam, der Gewerberaummietvertrag gilt dann aber als unbefristet. Der Vermieter sollte darauf achten, dass die vermieteten Räume genau bezeichnet und vermessen sind. Eine Skizze mit farbigen Umrandungen sollte zur Vermeidung von Streitigkeiten dem Mietvertrag beigefügt werden. Hängt die Aufnahme des Gewerbebetriebs für den Mieter von der Erteilung weiterer Erlaubnisse (wie zum Beispiel einer Gaststättenkonzession) ab, sollte in den Mietvertrag aufgenommen werden, dass der Gewerberaummietvertrag erst wirksam wird, wenn diese Erlaubnis erteilt ist.

  • Kaution

Im Gewerberaummietrecht kann (anders als im Wohnraummietrecht, § 551 BGB) eine Kaution von mehr als drei Monatsmieten wirksam vereinbart werden. Der Vermieter kann im Vertrag des Weiteren festschreiben, dass die Kaution bereits vor Übergabe der Räume zu zahlen ist. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen.

  • Laufzeit

Im Gewerbemietrecht können die Parteien die Laufzeit des Vertrags frei vereinbaren. Welche Laufzeit sinnvoll ist, ist eine Frage des Einzelfalls und kann nicht pauschal beantwortet werden. Grundsätzlich bestehen Unterschiede zwischen einem zeitlich befristeten und einem unbefristeten Vertrag im Hinblick auf die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung (siehe unten).

  • Kündigungsmöglichkeiten

Befristet Gewerbemietverträge enden zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt ohne das eine Kündigungserklärung ausgesprochen werden muss. Für unbefristete Gewerbemietverträge gilt, sofern im Vertrag nichts anderes wirksam vereinbart wurde, eine ordentliche Kündigungsfrist von 6 Monaten gemäß § 580a Abs. 2 BGB.

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann eine fristlose Kündigung möglich sein, wenn es dem Kündigenden nicht zuzumuten ist, die gesetzliche oder vertraglich festgelegte Kündigungsfrist einzuhalten oder das Auslaufen der Befristung abzuwarten. Das Recht zur fristlosen Kündigung ist in § 543 BGB geregelt. In § 543 Abs. 2 BGB nennt Regelbeispiele, wie zum Beispiel den Zahlungsverzug, die zur fristlosen Kündigung berechtigen. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termin mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, aber auch dann, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum Mietrückstände auflaufen lässt, die insgesamt zwei Monatsmieten erreichen oder wenn der Mieter ständig unpünktlich bezahlt. Auch im Gewerberaummietrecht gilt: Vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung muss eine Abmahnung mit Fristsetzung hinsichtlich des vertragswidrigen Verhaltens erfolgen, § 543 Abs. 3 BGB. Die Abmahnung kann entbehrlich sein, z.B. bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB.

Um sich im Streitfall abzusichern ist eine schriftliche Kündigung empfehlenswert.

  • Miethöhe

Die Höhe der Miete ist im Gewerbemietrecht frei verhandelbar. Eine Mietpreisbindung wie im Wohnraummietrecht existiert nicht. Es kommt auch nicht darauf an, was ortsüblich ist. Mieter sollten beachten sie den Vertrag nicht einfach deshalb kündigen können, weil sich der Gewerbebetrieb als nicht rentabel erweist. Während im Wohnraummietrecht hinsichtlich der Anpassung der Miete gesetzliche Vorschriften zu beachten sind, sind die Vertragsparteien im Gewerberaummietrecht frei. Aus Sicht des Vermieters bietet es sich daher insbesondere bei sehr langfristigen Mietverhältnissen an, eine sogenannte Wertsicherheitsklausel zu vereinbaren.

  • Betriebskosten

Die Kosten des Betriebs zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden, da die Vorschriften der Heizkostenverordnung vorrangig zu beachten sind. Im Übrigen herrscht - im Gegensatz zum Wohnraummietrecht - Vertragsfreiheit.

  • Gewährleistungsansprüche

Kann das Mietobjekt infolge eines Mangels nicht vertragsgemäß genutzt werden, kann der Mieter die Miete mindern, wenn der Mangel erheblich ist und er den Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt hat. Ein Verschulden seitens des Vermieters an der Entstehung des Mangels ist nicht erforderlich.

Des Weiteren können Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung im Raum stehen und zwar für entgangenen Gewinn, Investitionsaufwand sowie für Umzugs- und Prozesskosten.

Ob ein Mangel vorliegt und in welcher Höhe er zur Minderung berechtigt, ist Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen. Der Mieter sollte sich unbedingt anwaltlich beraten lassen bevor er die Miete mindert, da er ansonsten die fristlose Kündigung des Mietvertrags riskiert !

  • Konkurrenzschutz

Das Thema Konkurrenzschutz sollte im Gewerberaummietvertrag ausdrücklich geregelt werden, um Streitigkeiten zu vermeiden. Aber auch ohne ausdrückliche vertragliche Regelung kann sich aus dem Gewerberaummietvertrag ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz ergeben. Ausnahme: Ist die Wettbewerbssituation dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt, besteht kein Konkurrenzschutz. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz kann im Mietvertrag auch ausgeschlossen werden. Werden Regelungen zum Konkurrenzschutz verletzt, berechtigt dies den Mieter zur Mietminderung.

  • Renovierung und Instandhaltung

Im gewerblichen Mietrecht kann der Mieter verpflichtet werden, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen, unabhängig von der Frage, wann zuletzt renoviert worden ist. Die vertraglichen Klauseln dürfen den Mieter jedoch auch im Gewerberaummietrecht nicht unangemessen benachteiligen. Auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten können auf den Gewerbemieter umgelegt werden. Die Klausel muss jedoch eine Begrenzung zur Höhe enthalten (BGH, Urteil vom 10.09.2014, XII ZR 56/11).

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